引言

如果你发现，不动产登记中心的将房屋登记错了，影响到你对不动产的有关合法权益，法律规定有哪些救济途径？您能否对不动产登记中心提起诉讼？如何进行诉讼？

一、不动产登记中心是否真的搞错了

1. 即使不动产登记中心协助执行的法律文书有错，但不动产登记中心无责任。

根据*高人民法院于2010年11月18日颁布的法释【2010】15号《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《房屋登记案件司法解释》）第二条**款规定，对于不动产登记中心在协助执行以下3种法律文书的情形下所办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理：（1）人民法院、仲裁委员会的法律文书；（2）有权机关的协助执行通知书；（3）人民政府的征收决定。前述协助执行法律文书的行为，是不动产登记中心必须履行的法定协助义务；与此同时，不动产登记中心对前述法律文书只能执行，不能进行实体审查；如果认为有错误，可以提出审查建议，但不能停止执行。

公民、法人或者其他组织认为不动产登记中心予以协助执行登记的法律文书有误，则只能根据《民事诉讼法》《仲裁法》《行政复议法》《行政诉讼法》的相关规定依法撤销前述生效法律文书，不动产登记中心协助执行前述错误法律文书造成的损害后果，应当由作出错误法律文书的法院、行政机关或仲裁委依法承担法律责任，而不应当由不动产登记中心承担法律责任。

当然，如果不动产登记中心的登记内容与前述3种法律文书内容不一致的，公民、法人或者其他组织仍然可以提起行政诉讼并纠正不动产登记中心的错误协助行为。  

【*高人民法院参考案例】包头市聚德鑫典当行有限责任公司诉包头市房产管理局房屋登记案（行政审判案例第94号）

2.即使不动产登记中心据以办理房屋登记的基础民事行为应当被确认无效或撤销，但不动产登记中心无责任。

《房屋登记案件司法解释》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

根据前述规定，决定当事人物权的关键在于物权登记行为的基础法律关系是否有效、是否应当被撤销，前述基础法律关系所发生的争议应当先通过民事诉讼解决。当通过民事诉讼对前述争议有定论之后，当事人再视情况来确定不动产登记行为是否存在问题，而不能因物权登记行为的基础法律关系存在问题而先行对不动产登记中心而提起行政诉讼。

二、哪些主体具备物权转移登记案件的原告资格

1.物权转移登记案件中债权人的原告资格问题 

虽然根据《*高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。但是，如何认定是否“有法律上利害关系”，应当结合具体的法律、法规和司法解释的规定根据案件情况进行综合判断。

    根据*高人民法院办公厅关于印发《行政审判办案指南（一）》的通知（法办[2014]17号）第7条规定，行政机关依债务人申请作出的物权转移登记行为，债权人一般不具有起诉的原告资格，但该登记所涉不动产或者动产因抵押、裁判执行等因素与债权产生特定联系的除外。

同时，根据《房屋登记案件司法解释》第四条规定，符合下列情形之一的特定债权人，不服房屋登记机构为其债务人办理房屋转移登记而提起诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

前述第（二）种情形下的特定债权人，《民法典》施行后有所改变。根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号 ）第三条规定，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记；《民法典》施行后，在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况，有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。 

2.房屋转移登记案件中房屋使用人的原告资格问题 

根据*高人民法院办公厅关于印发《行政审判办案指南（一）》的通知（法办[2014]17号）第7条规定，房屋使用人具有起诉房屋转移登记行为的原告资格，但其已被依法确认无权占有房屋的，原告资格随着其与房屋转移登记行为之间法律上利害关系的消失而消失。（48号）

然而，根据《行政审判办案指南（一）》的通知（法办[2014]17号）第8条规定，如果房屋使用人对房屋的占有已被确认为无权占有的，其与房屋登记行为没有法律上的利害关系，不再具有对房地产登记机构提起行政诉讼的资格。【*高人民法院参考案例：韦波诉海南省人民政府、三亚市住房和城乡建设局房屋行政确认案（行政审判案例第48号）】

3.连续转移登记案件的原告资格问题

根据《房屋登记案件司法解释》第五条规定， 同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，或者对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；但是，未就首次转移登记行为提起行政诉讼，仅对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

前述“原房屋权利人、原利害关系人”，并非指该房屋的初始登记的权利人、利害关系人，而是指可能存在错误的该次登记前的房屋权利人、利害关系人。当然，前述“首次登记”，并非指该房屋的初始权利登记，而是指可能存在错误的该次登记。

三、可以提起行政诉讼的不动产登记中心常见错误

1. 不动产登记机构工作人员对符合登记条件的登记申请不予登记（包括但不限于不履行或迟延履行更正登记、异议登记和预告登记等不作为行为），对不符合登记条件的登记申请予以登记（包括但不限于未在其能力范围内尽到审慎的审查义务）。（《不动产登记暂行条例实施细则》**百零三条第（一）项）

对于登记材料的审查，不动产登记中心除了就申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式等进行形式审查之外，是否还应当对材料的实质真实性、合法有效性等进行实质审查，法律并无明确规定；但是，应当在其能力范围内尽到审慎的审查义务。【*高人民法院裁判案例：曹锦祥诉广东省佛山市人民政府、广东省佛山市住房和城乡建设局房屋登记案（（2019）*高法行申5529号行政裁定书）】

2.泄露不动产登记资料、登记信息。（《不动产登记暂行条例实施细则》**百零三条第（三）项）

3.不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害。（《不动产登记暂行条例》第二十九条）

登记错误主要体现为：一是将存在有效预告登记权利人受让的房屋错误登记给其他人；二是对于在《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，未经抵押权人同意的情况下将不动产进行产权转移登记；或者对于在《民法典》施行后已经办理抵押登记且约定禁止或限制转让的不动产，未经抵押权人同意的情况下将不动产进行产权转移登记；三是未经人民法院作出过户裁定的情况下，对已查封、冻结的房屋办理过户登记；四是房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的【《房屋登记案件司法解释》第十三条】。

4.不动产登记机构工作人员进行虚假登记，擅自复制、毁损、伪造不动产登记簿，擅自修改或篡改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为。（《不动产登记暂行条例》第三十条、《不动产登记暂行条例实施细则》**百零三条第（二）项）

5.无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料。（《不动产登记暂行条例实施细则》**百零三条第（四）项）

6.强制要求权利人更换新的权属证书。（《不动产登记暂行条例实施细则》**百零三条第（五）项）

7.未经全部共有人同意的情况下，不动产登记中心依据部分共有人的申请办理不动产的过户登记。【*高人民法院行政审判庭法官会议纪要（**辑），人民出版社2022年版，第16页】

随着人口出现负增长、老龄化严重、经济下行等多重因素叠加，虽然有“房价如葱”的说法，但房屋仍是我国公民、法人和其他组织的极重要的资产。围绕房屋登记，不动产登记中心难免因各种因素发生错误或懈怠，将会严重影响公民、法人和其他组织的合法合法权益，可以依法提起行政复议和行政诉讼维权。当然，如果与登记有关的基础法律关系存在问题，则应当先行通过民事诉讼解决，然后再根据民事裁判结果决定是否对不动产登记中心提起行政诉讼。