当合作双方均无开发资质，7000万投资协议是否必然无效？近期一纸判决打破常规认知，揭示房地产合作开发中的资质认定核心规则——

一、裁判要旨

《*高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。因此，该《解释》无论是从名称上还是内容上理解，均应当与国有土地使用权合同有关，故一审判决认定该《解释》适用的民事关系的范畴是与国有土地使用权相关的纠纷，其中调整的“合作开发房地产合同”必须具有主体的特殊性、标的的特殊性、内容的特殊性特征，并无不当，案涉《项目合作协议》并非约定由合同当事人提供出让土地使用权而订立的合同，不应当适用于本《解释》规定。

二、案件事实及梳理

2013年，被告向原告借款2000万元。2022 年，原、被告签订《项目合作协议》。明确双方通过成立项目公司（原告占股49%，被告占股51%）的方式共同参与开发X市X地块。

根据《项目合作协议》，被告已于签署《项目合作协议》前支出目标地块城中村前期费用及勾地过程中其他费用共计7055万元，原告对双方合作开发目标地块需要在《项目合作协议》签署后投资7100万元，其中2000万元采用原告对被告前述借款债权抵消的方式投资，剩余5100 万元采用原告支付给项目公司作为目标地块竞买保证金的形式投资。

 1．债权转化投资

2013年被告向原告借款2000万元→2022年双方签订《项目合作协议》将债权转为合作投资，约定成立项目公司（原告49%/被告51%）共同开发X地块。

2．资金流向闭环

▸ 被告前期投入7055万元（城中村改造/勾地费用）

▸ 原告分两笔注资：

- 2000万元（债权抵销）

- 5100万元（项目公司竞买保证金）

2022年2月项目公司成功竞得该地块

3．争议爆发节点

2023年房地产市场遇冷→原告以“双方无开发资质”主张协议无效，要求返还7100万本息。

三、办案过程及思路

‖ 原告致命一击 ‖

援引《国有土地使用权合同纠纷解释》第13条：“双方无资质则合同无效！”

若仅依据原告的主张及法条来看，案涉《项目合作协议》似乎完全符合《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”所述的合同无效的要件，合同被认定无效似乎是必然的结果。

那么，官司就这么输了吗？

‖ 被告绝地反击 ‖

本所朱元嘉律师在本案办理过程当中，组织团队查询了大量相关案例，虽未在公开案件中查询到类似的案件；但在深入研究该司法解释出台的背景及立法目的后，构建三重防御体系：

①规范性质辩：指出司法解释仅规制“以土地使用权出资”型合作，本案属“资金合作+土地竞拍”新模式。

②合同性质辩：协议本质是股东出资约定，非直接开发协议（项目公司才是开发主体）。

③立法目的辩：强调“促进交易”的司法导向，避免市场波动引发恶意违约。

1.认定合同的效力问题，应当首先审查原告主张合同无效的请求权基础。原告主张合同无效是认为该合同属于《*高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条所规定的“合作开发房地产合同”，同时违反第十三条第二款所规定的“合作双方当事人均不具备房地产开发经营资质，应当认定合同无效”，因而属于《中华人民共和国民法典》**百五十三条规定的“违反法律、行政法规强制性规定”而无效的情形。

2.“解释”第十三条第二款确属效力性强制性规定，但在判断某一具体法律事实是否是该效力性强制性规定的规范对象，对于某一具体法律规范或司法解释的理解有必要结合相关法律规范的文义、立法目的等，具体认定该规范的性质及调整的法律关系。该“解释”管理及调整的民事关系的范畴是与国有土地使用权相关的纠纷，主要针对的是土地使用权出让、转让及合作开发过程中出现的问题。是对《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、 行政法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。” 中权利人取得土地使用权后，以土地使用权进入市场合资、合作开发经营房地产发生纠纷后处理提供的准据及裁判规则，不适用于本案。

3.该“解释”围绕土地使用权而展开， 因此该“解释”调整的“合作开发房地产合同”也必须具有以下法律特征，即：主体的特殊性、标的的特殊性、内容的特殊性。其中主体的特殊性着眼于开发资质的问题，但是同时涉及的标的是围绕土地使用权，即合同内用于合作的土地是通过划拨取得还是通过出让取得，是城镇国有土地还是集体所有土地、该土地的转换征用是否合法、出让程序是否合规等。因此，该“解释”所指的“合作开发房地产合同”中所涉及的房地产合作开发中的共同投资中，必须以出让国有土地使用权为组成部分。

4.本案中签订《项目合作协议》双方均未提供出让土地使用权，而是《项目合作协议》双方通过设立项目公司参与竞拍的方式取得土地使用权，通过签订《项目合作协议》对于项目公司如何取得土地使用权、融资及项目管理进行约定的细化，并非该“解释”内所指的“合作开发房地产合同”，案涉《项目合作协议》不适用该“解释”第十三条第二款之规定。《项目合作协议》实质上是对双方成立项目公司章程的进一步细 化，实质是协议双方之间权利义务的具体体现，其性质应为 双方成立项目公司所约定的双方之间的出资及合作的协议， 《项目合作协议》内容并不违反法律、行政法规的强制性规 定，合法有效。至于项目公司成立后是否取得房地产开发经营资质、如何取得目标地块土地使用权均系合同履行中产生的争议，原、被告应当按照合同约定履行各自权利和义务，本案不能依据《解释》第十三条第二款规定认定合同无效。

明确了突破口后，朱元嘉律师围绕上述意见展开诉讼代理工作。*终一、二审法院均采纳了我方的代理意见，驳回原告诉讼请求。

四、办案心得与小记

‖ 破局三步骤 ‖

法律关系解构：剥离“公司设立协议”与“开发合同”双重属性

规范目的论证：结合类案大数据揭示司法解释适用范围

履行现状固化：锁定土地成交事实阻断无效主张

‖ 风险防控建议 ‖

合作架构设计：采用“联合竞买+SPV公司”模式隔离资质风险

协议条款设置：明确“资质补正”衔接条款

履行过程留痕：完善土地竞买文件与公司设立文件的关联证据

关于合同的效力问题，从民法精神来看私法自治是原则，而对其进行限制为例外。依据《民法典》第七条，诚信原则的核心内容是“秉持诚实，恪守承诺”。如果判断合同无效的标准过于宽泛，一些合同当事人可能借无效为由，逃避违约责任，将严重违反诚信原则，损害合同当事人的合法权益。

《*高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》**条第三款规定：“对合同条款有两种以上解释，可能影响该条款效力的，人民法院应当选择有利于该条款有效的解释”法官在审案时，应明确合同效力评价的依据，减少民事法律行为被确认为无效的几率。

“法无解释不得适用”，在具体理解某一法律法规时，也需要借助法律解释方法。这就有必要结合相关法律规范的文义、立法目的等，具体认定该规范的性质以及调整的具体范围，因此我们在办案时，除了做好法律法规检索，确保使用的法律法规准确有效的同时，有时候还需要结合相关立法目的进行解释并准确运用。