当前商品房市场低迷，房价处于下行通道之中，商品房对于很多买受人来说犹如烫手山芋，买受人“退房”的现象激增。笔者在实务过程中，常常会遇到买受人关于“退房”的各种疑问：

“开发商交房时间一拖再拖，我能退房吗？”

“我买的房子质量太差了，我能退房吗？”

......

“退房”的实质是解除买受人与开发商之间所签订的商品房买卖合同。根据我国《民法典》的规定，合同解除的方式有三种：协商解除、约定解除、法定解除。协商解除为双方解除，约定解除、法定解除为单方解除。当前情况下，买卖双方一般很难对解除合同协商达成一致；而双方签订的很多购房合同中并没有买受人行使合同解除权的条款，或者即使有类似条款但对解除权的发生事由、行使条件等也约定不明，致使买受人无法依据合同行使约定解除权，因此法定解除成为很多买受人“退房”唯一救济途径。

本文将全面梳理我国法律法规中关于买受人能够解除合同的具体规定，并解析适用这些规定的注意点，同时给予买受人一些风险小贴士。

法定解除条件1：开发商没有预售许可证，买受人可退房。

法条根据：《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）法释〔2020〕17号（本文简称：《商品房司法解释（2020）》）第二条

我国商品房实行预售许可制度，但未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售。开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效。无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应腾空房屋或者与开发商解除购房合同，开发商应将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。不过为了维护交易稳定性，司法解释将开发商取得预售许可证的时限放宽到“起诉前”，即若开发商在“起诉前”取得了预售许可证，双方签订的购房合同均为有效，购房者不能以此解除合同而要求退房。

法定解除条件2：商品房主体结构质量不合格，买受人可退房。

法条根据：《民法典》第六百一十条 【根本违约】；《商品房司法解释（2020）》）第九条

何为商品房“主体结构”？依据《建筑工程建筑面积计算规范》《建筑法》等的定义，商品房主体结构是为保持商品房框架结构稳定的构造，既包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分，例如承重柱、房梁等。一般认为，只要商品房地基基础和主体结构出现质量问题，就已经达到根本违约的程度，足以使得商品房买卖合同的目的不能实现，因此买受人能以此行使合同解除权。

法定解除条件3：商品房存在严重影响正常居住使用的房屋质量问题，买受人可退房。

法条根据：《商品房司法解释（2020）》第十条

何为“严重影响正常居住使用”？法律对此并没有明确的规定，因此法官的自由裁量权很大，审判尺度并不统一，实践中大致有两种审判观点：  

（1）只有商品房的质量问题达到了严重影响正常居住使用且无法通过维修方式解决的程度，买受人才得以行使合同解除权。例如在（2017）*高法民再117号中，*高法认为：某综合开发公司虽在地下室开通三个地下通道，但没有证据表明已经开通的三个地下通道不能封闭，某银行（笔者注：买受人）认为某综合开发公司擅自开通三个地下通道导致合同目的不能实现，缺乏事实依据，不能得到支持。二审法院未审查三个通道是否具有封闭的可能性（笔者注：即是否能通过维修方式解决），直接认定开通三个地下通道导致合同目的不能实现，适用法律不当，应予以纠正。

（2）出卖人交付有质量问题的房屋，并拒绝承担限期修复责任，严重影响买受人购买使用房屋的合同目的实现，买受人得以行使合同解除权。

上述裁判观点不论审判尺度的宽严，均需行使解除权的买受人证明房屋的质量问题的严重程度已经达到了“不能实现合同目的”，买受人才得以行使合同解除权。

总之，买受人的单方解除权是受到严格约束的，并不是所有的商品房质量问题，买受人均能采用解除合同的救济措施。买受人因商品房质量问题享有合同解除权的事由，有且只有“地基主体和主体结构质量不合格”以及“质量问题严重影响正常居住使用”。

法定解除条件4：开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可退房。

法条根据：《商品房司法解释（2020）》第十一条

我国法律对于“迟延履行”而使得合同目的根本落空的认定很严格，因此要求基于迟延履行而要求解除买卖合同的买受人，必须履行“催告”的前置程序，并且对催告期以及合同解除权的行使期限等有严格的规定。根据该条，在开发商迟延交付房屋的情况下，买受人应向开发商发出催告，并确定宽限期（双方没有约定的情况下，三个月为合理的宽限期），开发商在宽限期届满时仍未履行的，买受人方可在合同解除权期限内（双方没有约定的情况下，三个月为合理的合同解除权期限）行使解除权。

同时，购房者的合同解除权期限可分为三种：

（1）购房合同中有约定的从约定。如双方在购房合同约定的解除权行使期限小于三个月，一般认为该约定是双方合意达成的，该约定有效。

（2）没有约定，在开发商催告的情况下，期限为三个月。实践中，很少有开发商催告购房者行使解除权的情形，基本都是采取“告知书”等形式直接告知购房者逾期的事实和新的交付期限。

（3）未约定也未催告，行使期限为“知道或应当知道解除事由之日起一年”。“一年”属于法定除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断和延长的规定。

给购房者的小贴士：

（1） 催告应采取书面形式。法律对 “催告”的形式没有规定，但从利于证据保留与举示的角度，*好采用书面形式。

（2） 及时行使解除权。关注购房合同中是否约定合同解除权期限，同时在合同解除事由发生后，无论是否收到对方确认是否解除合同的催告通知，购房者均需要及时确定是否行使解除权。

（3） 注意留存行权相关证据。避免因解除通知未有效送达或未被认定为有效送达，进而被认定合同解除权的行使超过除斥期间。

法定解除条件5：由于开发商的原因，超过约定或法定办理不动产登记期限一年的而未办理不动产登记的，买受人可退房。

法条根据：《商品房司法解释（2020）》第十五条；《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条

根据上述两条规定，开发商应办理不动产登记的期限为：（1）双方合同约定期限；（2）商品房尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房已竣工的，自合同订立之日起90日。超过上述期限一年而未办理不动产登记的，买受人可退房。

法定解除条件6：商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因开发商原因或不可归责于双方当事人的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可退房。

法条根据：《商品房司法解释（2020）》第十九条

未能订立商品房担保贷款合同也是导致商品房买卖合同无法继续履行的情形之一，守约方可以此解除合同的。实践中，常见的“开发商原因”，比如开发商手续不齐全等；常见的“不可归责于双方当事人的事由”，比如国家宏观政策调整。此时未能订立商品房担保贷款合同，买受人作为守约方可以解除合同。

法定解除条件7：套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，且合同中未约定处理方式的，买受人可退房。

法条依据：《商品房销售管理办法》第十九条

法定解除条件8：房地产开发企业变更规划、设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，影响商品房质量或者使用功能的，买受人可退房。

法条依据：《商品房销售管理办法》第二十四条

根据《商品房销售管理办法》第二十四条，开发商规划/设计变更确立之日起10日内应当书面通知买受人，由买受人收到该通知15日内做出解除合同或是另行签订补充协议、重新约定房价的选择。房屋买受人行使合同解除权必须同时满足三个前提条件：

（1）开发商对影响商品房质量或使用功能的设计进行了变更；

（2）开发商变更上述内容经过了法定程序（如经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更或按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件）；

（3）出卖人未在规定期限内履行通知义务。

能够解除合同的“变更”：

常见的规划变更，包括商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施公共服务及其他配套设施等规划许可内容；常见的设计变更，包括商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形。

司法实践中，经常会有房屋买受人以“房屋层高或高差不足”为由主张开发建设的房屋存在设计变更并且未履行通知义务要求解除合同，但目前的司法裁判观点一般认为此种变更不属于主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的问题，买受人不能据此解除合同。

给购房者的小贴士:

（1） 关注协议内容。对于买受人而言，应充分关注商品房买卖合同或补充协议的条款内容，对于商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及其他影响自身商品房使用需求的因素，应尽到合理注意义务。

（2） 及时提出异议。对于有异议的内容应及时向开发商提出，并要求开发商做出解释、说明。

（3） 及时回应。在收到开发商关于规划、设计变更通知后，也应及时作出回应。

《商品房司法解释（2020）》删除的“退房”条款

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，将房屋抵押或出卖给第三人的，不再是法定的退房理由。

《商品房司法解释（2003）》第八条规定了开发商“一房二卖”或未告知买受人的情况下抵押房屋时，买受人有权选择退房，但《商品房司法解释（2020）》已经删除了该条款。同时，新的司法解释还删除了因开发商恶意违约和欺诈致使购房业主无法取得房屋的5种情况可以适用惩罚性赔偿原则的条款。因此，根据《商品房司法解释（2020）》，开发商“一房二卖”或在未告知买受人的情况下抵押房屋，已不再是法定的退房理由；同时，买受人主张已付购房款一倍的赔偿责任即“退一赔一”也将不再有法律依据。

2、面积误差比绝对值超过3%，且合同未作其他约定的，此条能否作为退房理由，要具体看合同的履行情况，不再是法定的退房理由。

《商品房销售管理办法》第二十条规定：面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权选择解除合同。虽然该规定仍然有效，但是《商品房销售管理办法》作为部门规章，在《商品房司法解释（2020）》已经删除了《商品房司法解释（2003）》第十四条相同规定的情况下，法院在审理案件时将不再直接引用该规定而支持买受人据此解除合同的诉讼请求。而是将参考《九民纪要》第47条的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”，需要审查合同履行情况，作为违约方的开发商的违约程度是否属于显著轻微。若法院认为开发商的违约程度显著轻微，即使合同约定的解除条件成就，买受人也不能据此要求解除合同。

给购房者的小贴士:

重视合同相关条款的约定。在无法定的情况下，开发商恶意违约和欺诈、面积误差比等退房理由以及赔偿责任将主要基于合同约定，商品房买卖合同的条款约定内容的重要性将更加凸显，因此买受人应更加重视合同条款的约定内容。

法条链接：

《民法典》

第六百一十条 【根本违约】因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）法释〔2020〕17号

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

《城市房地产开发经营管理条例》（2019修正）国务院令710号

第三十二条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

《商品房销售管理办法》建设部令[第88号]

第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比

四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任