当前的商品房市场执行严格的“网签备案”，因此因一房二卖而引发的纠纷较为少见。但在二手房买卖市场，为了获得更高的利益，一些不诚信的卖家在签订了房屋买卖合同后，宁愿违约，也要把房子卖到更高的价格，一房二卖甚至一房多卖。而买方签了合同花了钱，结果发现房子又被卖给了别人，在购房时，遭遇“一房多卖”，发现“被坑”后，应如何处理？本文主要介绍一房多卖的合同效力、履行顺序、不诚信的出卖方违约责任的承担及一房多卖违约行为的主要应对方法。

一、“一房数卖”合同效力及所有权归属

所谓“一房多卖”是指出卖人将同一房屋出售给不同的两个或者两个以上的买受人并与之签订房屋买卖合同的情况。在处理房屋多重买卖纠纷时，主要涉及相关买卖合同的效力的确定以及何人可以取得争议房屋所有权的认定问题。实践中有关合同效力问题，重点是区分是否存在恶意串通等违法情形，对于何人能取得房屋所有权、不同主体的权利顺位仍存在争议。

（一）对“一房数卖”合同效力认定，可区分不同的情况做出处理。

1、存在恶意串通时，相应的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国民法典》**百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通、损害他人利益的民事法律行为无效。该种情况下，一般是先存在有效的买卖合同的情况下，出卖人与后买受人恶意串通另行签订房屋买卖合同，此时后签订的房屋买卖合同无效。

2、在所有买受人均无过错或者均未与出卖人串通的情况下，根据《民法典》**百四十三条，该数个商品房买卖合同不因“一房多卖”而确认为无效。

（二）房屋所有权归属的权利顺位

“一房数卖”虽然可能多个合同有效，但房屋只有一个，当数个买受人均主张对标的物所有权时，谁可以取得该标的物的所有权，需要确定一定的规则。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。相应的规则大致如下：

1、如果买受人与出卖人存在恶意串通的情况，房屋买卖合同无效，因此无论该商品房的状态如何、是否交付、是否办理商品房过户登记手续的，该无效合同的买受人不能取得争议商品房的所有权。

2、当各买受人均无与出卖人串通的故意，房屋买卖合同有效时，一般按以下原则确定商品房的所有权人：

北京市高级人民法院民事判决书（2014）高民终字第483号节选：

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

二、如何应对“一房数卖”

1、及时办理过户登记手续，降低房屋交易风险。

对于房屋买卖合同有效的情况下，各买受人均有权要求履行合同，但其先后顺序并不相同，从先到后依次为：已办理所有权转移登记手续的＞已实际占有的＞合同履行程度较深的。所以当事人在签订房屋买卖合同之后应及时办理过户登记手续，以避免不必要的诉讼争议。

2、正规手段评估房屋价值，有利于主张房屋买卖差价损失，同时双方可以在合同中约定定金或违约金。

在房价上涨的行情下，卖方可能为了个人经济利益就同一房屋签订多份合同，自信守约的买方可以选择支付较多定金或约定较高违约金的方式预防出卖方的恶意违约行为。

同时，买方可以主张差价损失，要求卖方按照现行市价与合同约定价格的差价进行赔偿，或者可以通过提供新的买卖合同证明该房屋再次出手的价格，也可通过专业房地产评估机构的评估，确定房屋购买差价。但不能仅提供从网络上得来的一些非正规消息而要求赔偿，否则盲目诉讼，面临无法得到赔偿的风险。

3、申请预告登记。

根据《民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

预告登记具有很强的约束力，可以有效保障将来实现物权，防止“一房二卖”。同时，买受人需要注意预告登记九十日的“有效期”。现在部分地区，已经规定买卖双方在二手房买卖签约现场或贷款现场就可以网上申办转移预告，买受人一定要充分相关政策细节。

综上所述，一房数卖的案件类型在交易中纷繁复杂，法院在审理案件时会结合不同的具体案情综合考量双方履行合同义务的重要因素，基于我国不动产物权变动登记原则，办理过户手续、登记等措施是保障自身合法权益的必要手段。

法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。