在IPO上市业务中，根据《首次公开发行股票注册管理办法》（以下简称《首发管理办法》）等规则的要求，要审查拟上市公司的资产是否完整，生产型企业是否合法拥有与生产经营有关的土地，厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权，其中资产是否完整就涉及到对生产经营场所稳定性和合法性的审查。而且，对生产经营场所稳定性和合法性审查不仅涉及资产的完整性，也影响到公司的持续经营能力，尤其是重资产型企业，对生产经营场所依赖度更高。2019年修订的《证券法》将公司首次公开发行新股要求的“具有持续盈利能力”修改为“具有持续经营能力”，两字之差的背后意味着发行条件和上市审核要求的变化，不再单纯以盈利状况作为硬性要求，但是对生产经营场所审查标准并未降低。本文就将结合北交所审核规则以及案例，就生产经营场所稳定性和合法性这一核查要点进行研究。

一、审核规则的相关规定

（一）《首发管理办法》

第十二条规定了：“发行人业务完整，具有直接面向市场独立持续经营的能力：（一）资产完整，业务及人员、财务、机构独立，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在对发行人构成重大不利影响的同业竞争，不存在严重影响独立性或者显失公平的关联交易；”

（二）《北京证券交易所向不特定合格投资者公开发行股票并上市业务规则适用指引第1号》（以下简称《规则第1号》）

1-6直接面向市场独立持续经营的能力规定：“《上市规则》第2.1.4条第（六）项规定了发行人不得存在对直接面向市场独立持续经营的能力有重大不利影响的情形。一、关于“直接面向市场独立持续经营的能力”，发行人应满足下列要求：（一）发行人业务、资产、人员、财务、机构独立，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在对发行人构成重大不利影响的同业竞争，不存在严重影响发行人独立性或者显失公平的关联交易。”

1-8业务、资产和股份权属规定：“关于发行人的业务、资产和股份权属等事项，保荐机构、发行人律师及申报会计师应重点关注发行人报告期内的业务变化、主要股东所持股份变化以及主要资产和核心技术的权属情况，核查发行人是否符合以下要求并发表明确意见：（二）对发行人主要业务有重大影响的土地使用权、房屋所有权、生产设备、专利、商标和著作权等不存在对发行人持续经营能力构成重大不利影响的权属纠纷。”

二、北交所案例：审核问询以及回复思路

（一）参考案例1：安达科技（证券代码：830809，2023.3.23上市）

审核问询情况

审核问询问题：“问题4.经营场所稳定性及生产经营合规性”

④结合前述情况及相关土地或房屋在报告期各期形成的收入、利润情况，分析说明相关问题解决情况及应对措施的有效性，发行人及其子公司是否存在被处罚的风险，是否构成重大违法违规，对公司经营场所稳定性、持续经营能力是否构成重大不利影响。

请保荐机构、发行人律师核查上述事项并发表明确意见。

发行人律师回复

回复思路：

1. 法律瑕疵不涉及重大违法违规行为

将房产情况列出表格，针对上述列表中未取得不动产权证的房屋的法律瑕疵，政府相关机构出具书面证明，发行人的上述房产未及时办理相关建设工程手续的行为不构成重大违法违规行为，相关主管部门不会就该行为对发行人进行行政处罚，目前也没有拆除相关厂房的计划和安排，发行人及其下属公司可以继续使用相关厂房。

2.不动产权证办理情况

针对上述暂未取得不动产权证书的房屋的不动产权证办理情况，不动产登记中心和自然资源局出具书面证明，发行人所涉相关改扩建房产正在办理相关不动产权证，相关房产办理不动产权证不存在实质性障碍；根据自然资源局出具的书面证明，开阳安达的相关房产办理不动产权证不存在实质性障碍。

3.实际控制人承诺

发行人实际控制人刘国安、刘建波、李忠和朱荣华出具书面声明与承诺：“本 人承诺督促发行人及其子公司尽快完善相关房产的建设手续。如发行人及其子公 司因对上述未取得不动产权证的房产的建设、使用行为受到有关政府部门的行政 处罚，本人将无条件代发行人及其子公司承担可能产生的处罚、赔偿、搬迁费用 及其他一切损失，且不向发行人及其子公司追偿，确保发行人及其子公司、发行 人的其他股东不会因此遭受任何损失。”

根据发行人的书面说明，未来随着开阳安达“5万吨/年磷酸铁锂及配套建设项目”完成整体竣工和正式投产，以及发行人计划利用募集资金在经开区的新建产线项目的顺利建设和竣工投产，瑕疵房屋对发行人生产经营的影响将进一步降低。

综上，本所律师认为，发行人的实际控制人已就可能产生的处罚、赔偿、搬迁费用及其他一切损失承诺对公司进行补偿，本所律师认为，发行人及其子公司被行政处罚的风险较小，不构成重大违法违规，不存在潜在纠纷，发行人部分房屋尚未取得不动产权证书的情形不会对发行人的公司经营场所稳定性、持续经营能力构成重大不利影响。

（二）参考案例2：力王股份（证券代码：831627，2023.9.7上市）

审核问询情况

问题3.房产及土地存在权属瑕疵

申报材料显示，（1）本次募投项目建设地拟位于公司13.22亩的集体建设用地上，占公司土地总面积的比例为26.48%，公司正在补办不动产权证书，目前尚未有实质性补办进展，可能存在募投项目开始建设时，部分项目用地仍未取得不动产权证的情况。（2）公司未取得产权证书的房产面积合计28,985.04平方米，占公司房产总面积的比例为35.23%。公司上述未取得产权证书的土地、房产的主要用途为厂房、办公楼、宿舍，未取得产权证书的房产面积超过总面积的三分之一。

请发行人：补充说明上述土地、房产未能取得不动产权证对公司持续经营能 力以及募投项目建设的具体影响，相关替代措施的有效性，是否影响发行人的资 产完整性和独立持续经营能力，是否构成本次发行上市的法律障碍。

请保荐机构、发行人律师核查上述事项并发表明确意见。

发行人律师回复

发行人律师补充说明上述土地、房产未能取得不动产权证对公司持续经营能力以及募投项目建设的具体影响，相关替代措施的有效性。

1. 未能取得不动产权对公司持续经营能力以及募投项目建设的具体影响

发行人律师详细说明了上述土地、房产未能取得不动产证的具体情况，列明未能取得不动产权的房屋座落，房屋建设情况，项目情况以及未能取得产权的原因。

发行人已按照东府办[2020]14号《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市历 史遗留产业类和公共配套类违法建筑补办不动产权手续实施方案的通知》（简称 “《补办不动产权手续通知》”）等政策的规定被纳入补办试点，相关权属证书正 在办理之中。根据《补办不动产权手续通知》的规定，为满足补办不动产权需要，执法部门作出行政处罚时，只作罚款，不作退地、没收、拆除的处罚决定。 

另外说明了，根据东莞市塘厦镇石马社区居民委员会出具的相关证明，发行人未取得产权证书的土地和房产，均属于发行人所有，不存在拆迁风险。

2. 相关替代措施

发行人提出了替代措施。（1）发行人已经取得了另外土地的不动产权证书，与未取得不动产权的土地在同一厂区内，如相关土地及地上建筑物无法继续使用，可以搬迁至新建厂房内作为替代措施；（2）上述已取得产权证书的新建房产所在土地性质为工业用地，与发行人未取得不动产权证书的土地性质与房产用途均匹配。列明数据，通过比较得出，上述新建房产可以覆盖发行人未取得权属证书的厂房面积。（3）公司实际控制人李维海和王红旗已出具承诺，若因有关房屋及建筑物瑕疵而致使公司无法继续使用的，公司实际控制人李维海和王红旗将承担公司因搬迁而遭受的损失；若公司因房屋及建筑物无合法的权属证明及/或完整的报建手续而受到主管部门行政处罚的，则公司实际控制人李维海和王红旗将补偿公司因有关行政处罚而受到的全部损失。

3. 搬迁成本测算

发行人从搬迁成本、设备折旧和人工成本（停工工资）几个方面测算，又加上了搬迁影响收入的金额，占据合计影响的收入占发行人营业收入的比例约 2.58%。发行人将通过优化生产排班、适当备货等方式，降低搬迁对产能、收入的影响程度。

发行人律师发表意见，相关不动产权证书正在办理中，已经取得阶段性进展，并且不存在拆迁风险，因此，即使发行人未能按期取得相关土地和房产的不动产权证，发行人仍可合法占有并使用有关土地及地上建筑物。

发行人未取得不动产权证书的土地、房产与已取得不动产权证书的新建厂房 位于发行人同一厂区内，如相关土地及地上建筑物无法继续使用，可搬迁至发行 人新建厂房内，且搬迁周期较短，成本较低，对发行人生产经营不会产生重大不 利影响。

发行人实际控制人已出具承诺，对发行人因搬迁而遭受的损失承担责任。 基于上述，发行人部分土地、房产未能取得不动产权证不会影响发行人的资产完整性和独立持续经营能力，不会构成本次发行上市的法律障碍。

（三）参考案例：驰诚股份（证券代码：834407，2023.2.16上市）

审核问询情况

审核问询问题4：

（3）发行人使用生产经营场所的合法合规性。

根据申报材料，发行人子公司许昌驰诚因日常需求建设了临时宿舍和餐厅但未办理相关建设手续，该等建筑属于违章建筑。此外，发行人及其子公司对外租赁房产部分未取得产权证书。请发行人结合瑕疵房产占发行人房产面积的比例，报告期内使用瑕疵房产产生的收入、毛利、利润及占比情况等，评估瑕疵房产对发行人的重要性。说明上述房产是否存在被拆除、没收或被行政处罚的风险，测算搬迁成本、影响并说明承担主体，是否对持续经营能力存在重大不利影响。

发行人律师回复

回复问题（3）

1、租赁房产瑕疵情况

结合瑕疵房产占发行人房产面积的比例，报告期内使用瑕疵房产产生的收入、毛利、利润及占比情况等，评估瑕疵房产对发行人的重要性

发行人律师根据发行人提供的房屋租赁合同、房产产权证书及发行人出具的书面说明，截至本补充法律意见书出具之日，列明发行人所有房屋主体的使用主体，房屋坐落，面积、占比和用途等信息，通过数据得出，瑕疵房产占比是多少，再详细写明瑕疵房产证的办理的情况。

2、自有房产瑕疵情况

根据发行人出具的说明并经本所律师核查，许昌驰诚因日常需求建设了临 时宿舍和餐厅但未办理相关建设手续，该等建筑属于违章建筑。其中，临时宿舍的建筑面积约为100m2；餐厅的建筑面积约为300m2。

根据《中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）》第六十六条：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”

综上，上述瑕疵物业未办理相关规划、施工手续，不符合国家城乡规划相关的法律法规，存在被有关政府部门责令拆除或处以罚款的风险。

3、测算搬迁成本、影响并说明承担主体，是否对持续经营能力存在重大不利影响

根据发行人提供的固定资产卡片账、出具的说明，发行人办公场所存放资产主要系电脑、桌椅等简单办公设备；发行人研发场所设备等资产亦可通过搬 运转移，不会导致固定资产等大额资产的损耗；该等搬迁费用主要为基本的装卸费、运输费用，因此预计搬迁成本较低。

发行人尚未与出租人明确约定因房产产权瑕疵产生搬迁费用的责任分配。发行人实际控制人出具承诺函，承诺如果如因发行人及其子公司租赁房屋未取得产权证书、未履行相关备案手续、许昌 驰诚违章建筑等瑕疵事项导致发行人及其子公司受到房地产管理部门处罚（包括但不限于停止使用、搬迁、罚款等）、或者出现任何纠纷，导致发行人及子公司需要变更经营场所的，实控人将承担发行人及其子公司由此产生的全部损失及费用（包括但不限于罚款、搬迁费、停业损失、违约金等），保证发行人及其子公司不会因此遭受任何损失”。

鉴于瑕疵房产主要为办公、研发、仓储、员工住所、用餐使用，不属于发行人重要的生产经营场所，对于发行人的生产活动无重大直接影响。且瑕疵房产占发行人所使用房产总面积比例较低、可替代性强，如未来因权属问题无法继续使用，发行人可在较短时间内找到替代物业，不会对发行人持续经营能力造成重大不利影响。

综上，本所律师认为，发行人违章建筑及部分租赁房产存在被拆除、没收或行政处罚的风险；如未来发行人无法继续使用瑕疵房产，预计搬迁成本较低，且发行人实际控制人承诺承担相关费用，不会对发行人持续经营造成重大不利影响，亦不构成对本次发行的实质性法律障碍。

三、交易所常见审核问询要点总结

在IPO核查中，生产经营场所分为自有房产和租赁房产，一般资产性企业项目是以自有房产为主要生产经营场所，自有房产审查又分为土地和房屋两部分，合法性和稳定性审查，既包括土地使用权，又包括房屋建筑，发行人律师不但要关注法律法规，更要关注政策变化，结合企业自身的经营情况，作出合理回复。

自有房产瑕疵

1、土地使用权瑕疵

土地使用权瑕疵，一般是指企业存在非法取得土地使用权的情况。根据我国法律的规定，按土地所有权划分，我国的土地分为国有土地和集体土地两种。使用土地要先取得土地的使用权，未经批准，非法转让、出租、抵押以划拨方式取得国有土地使用权的，将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租于非农业建设的和超过批准的数量占用土地的等情形都属于非法取得土地使用权，存在土地使用权瑕疵。

2、房屋瑕疵

企业房屋存在瑕疵，一是未取得许可证等批准文件便开始施工，二是取得了批准但是没按照要求施工。企业建造房屋，要根据国家的法律法规，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程许可证等批准文件，不能在未取得证书的情况下违建；就算企业取得了批准，也要根据许可证内容和施工规范来进行建设，不能进行违法建设，两种情况都算是房屋存在瑕疵。

3、政策

政策变动，也可能导致企业自有房屋存在瑕疵。比如相关法规出台前建造的房屋、土地规划变动范围内的房屋和政府许可建造但未能办理权属证明的房屋。

租赁房产瑕疵

1、产权瑕疵

产权瑕疵，主要是企业租赁的房屋没有办理房屋产权证。原因可能是该房屋建造是不符合法律法规的规定，属于违章建筑，没有满足办理房屋产权证的条件，相关土地使用权不合法，可能有被强制拆除的风险。如果是企业生产车间、企业经营场所和办公大楼等出现产权瑕疵，一般影响比较大，如果是车库食堂等一般影响比较小。

2、租赁合同未登记

法律规定城镇房屋租赁合同需要登记备案，实践中房屋未登记备案虽然不会导致租赁合同无效，但无法产生对抗善意第三人的效力。如出租人将该房屋二次出租给不知情的第三人，则拟IPO企业可能陷入房屋租赁纠纷，影响公司稳定经营。

3、关联租赁

除涉及关联交易的常规审核点如必要性、公允性、不存在重大依赖等问题，还涉及拟IPO企业资产独立、完整性的问题。一般情况下，发行人不应该存在向控股股东以及关联方租赁土地和厂房等情形，除非具有非常合理的商业理由，或者金额占比非常小，且对生产经营不构成重大影响。

四、发行人律师基本思路梳理和总结

1、行业和业务

发行人律师回复相关问询时，先看发行人所处行业，如果是重资产型的公司，对生产经营场所的依赖程度就比较高；如果是轻资产型公司，对生产经营场所的依赖程度就比较低，比如仅是用作办公所用，那影响对相对更小；如果公司的类型难以进行准确界定，就要从公司项目情况，公司收入类型等方面综合论证，判断经营场所瑕疵对于公司影响大小。

2、取得相关部门和组织的证明文件

土地或者房屋权证存在瑕疵，拟上市公司如果通过向当地政府、村委会等部门和组织申请开具使用土地合法、不进行处罚、近年无动迁规划、保证长期租赁等内容的证明文件，或者法律法规和政策允许，公司提交了相关资料，正在补办土地或房屋产权证。发行人律师审核时，应当了解相关进展，必要时可以提供相关的法律建议，在法律意见书中说明公司的实际情况，进行客观的分析，生产经营场所是否具备合法性和稳定性。

3、可替代的生产经营用地并制定搬迁计划

拟上市公司通过提前寻找原土地周边可替代性较强的土地，或者提前将其他已经合法取得使用权的土地投入建设并制定搬迁方案的方式，降低使用涉土地资产对企业生产经营造成的风险。发行人律师审核时，可以通过数据分析，比如可替代性土地离公司现经营场所远近、土地占比多少，客观说明计划可行性、合理性以及对公司经营的影响大小。

4、实际控制人出具承诺

拟上市公司的实际控制人可以通过出具“承诺函”的方式，承诺对违规使用土地给公司所造成的一切经济损失承担赔偿责任，以确保公司的经营不会受到重大不利影响，该种方式为绝大多数拟上市公司因涉土地资产受到监管机构的反馈时使用的解决方案，发行人律师要对内容进行审查。

5、定量分析对公司经营的影响

发行人律师审核生产经营场所的稳定性和合法性，要结合公司所涉土地资产的面积占比，产出占比、相关项目的净资产占比，利润占比等因素的定量分析，论证土地瑕疵的负面影响大小。

结语

发行人进行IPO上市业务，特别是重资产的企业，特别要重视经营场所的审查，企业的自有房产的土地使用权是否存在瑕疵、房屋是否属于违建建筑等都是审查内容，如果出现瑕疵，也要及时采取有效措施进行补正。发行人律师在工作中，也要勤勉尽职，不仅要考虑相关法律法规，在出具法律意见书时审慎适用，更要学会放眼整个经济社会，掌握财务知识，结合公司实际，针对问询进行核查并发表明确意见。