引言

2023年9月28日晚间，中国恒大发布公告称，公司接到有关部门通知，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。房地产行业在高速发展的20余年间，遭到了资本的异化和扭曲，它先是被异化成投资品，进而将消费需求异化为投资需求，而恒大的垮塌、许家印的被抓，将是一个标志性事件，它标志着房地产乃至整个中国经济资本驱动模式正走向穷途末路，如果将该事件聚焦在大众视野中，能否交房无疑成为其关心的重点问题。

在商品房买卖合同法律关系中，房屋交付是开发商*主要的合同义务，不仅关系到房屋毁损、灭失的风险转移，同时还是商品房保修期限、办理房产证以及购房人缴纳物业费的时间起算点，因此开发商是否完成了商品房的交付对于买卖双方都至关重要。而实践中，买卖双方在合同中约定交付的方式多种多样，比如双方约定，购房人办理完成房屋交接手续（俗称“交钥匙”）即为开发商完成交付义务，即交钥匙=交房，类似这种约定是否有效？商品房交付条件分为法定条件与约定条件，两者不一致时如何适用？

本文将对商品房的交付的法定条件、约定交付条件的法条及司法审判规则进行全面的梳理，总结出商品房交付的公式，以此来回答上述问题，帮助读者正确理解与适用商品房交付的相关法律规则。

一、商品房交付的法定条件

1、商品房交付的法条梳理

（1）《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（以下简称“商品房司法解释”）第八条**款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据该条规定，房屋“交付使用”有两个标准：

A、双方无约定，以房屋的转移占有为完成交付的条件。例如，“交钥匙”即为常见的商品房转移占有的形式。

B、双方有约定则从约定。

如果单独理解该条规定可以认为，商品房交付与其他商品交付一致，即只要双方没有其他约定，“交钥匙”表示转移占有，购房人取得使用权，即“交钥匙”=“交付使用”=交房。

但鉴于商品房的特殊性，建筑质量等问题关系购房人的切身的根本利益，因此我国法律、行政法规、部门规章均设置了交付条件即法定交付条件，使得商品房交付成为显著的合同程序性与专业技术性的活动。

（2）《民法典》第七百九十九条、《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条对于商品房的交付条件均表述为“工程经竣工验收合格”，也就是说商品房法定交付条件为“竣工验收合格”。那么何为“竣工验收合格”呢？通过梳理发现，法律法规对此的表述较为分散且并不统一，这也就造成了司法实践中，购房人与开发商对此主张不同的标准与条件，而各地法院对此的裁判观点也并不统一，形成了下文所述的三种裁判观点。

（3）《城市房地产开发经营管理条例》（2020第二次修订）第三十条以及《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，当商品房为住宅时交付时开发商应向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即俗称的“两书”，即当商品房为住宅时的法定交付条件还应增加开发商提供“两书”。

2、商品房竣工验收流程

在梳理法院的裁判观点之前，为了读者能更好地理解目前司法实践中的裁判观点，本文根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，将商品房竣工验收的流程简单划分为三步，具体如下图：

**步，五方验收；

第二步，综合验收；

第三步，验收备案

3、关于竣工验收合格的三种裁判观点

持裁判观点1的法院认为，建设工程在建设、勘察、设计、施工、监理5大主体联合验收合格后，即可交付使用。而工程综合验收及建设主管部门进行竣工验收备案行使的是行政管理权，不属于验收范畴，故不以备案为验收合格的标准。五方验收合格并签署的《工程验收会议结论》等文件即是竣工合格证明文件。

持裁判观点2的法院认为，建设主管部门对建设工程行使监督管理，对商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。

而持裁判观点3的法院则是以上两种观点的折中，认为商品房的质量必须满足正常的居住和生活需要，因此商品房竣工验收应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。

通过上述建设工程竣工验收的流程可以看出，关于商品房竣工验收的条件的严格程度：裁判观点2具备《竣工备案表》标准＞裁判观点3综合验收标准＞裁判观点1五方验收合格标准。

在相当长的一段时间内甚至当前的司法实践中，很多法院均以*高法（2015）民申字第1045号案为审判标尺，采纳裁判观点2具备《竣工备案表》的标准为商品房竣工验收合格的唯一标准。

但*高法(2017)民申1365号再审裁定中，*高人民法院又作出与裁判观点2相反的认定，认定商品房经验收合格即符合入住条件，未经消防验收不属于法定解除合同条件。同时，多地高院均支持了裁判观点1的裁判标准，因此五方验收合格标准为目前法定交房标准这一裁判观点逐步成为目前各地司法实践中的主流裁判观点。虽然如此，但五方验收合格标准并未一统江山，《竣工备案表》标准仍然有效，具体适用时，仍然需要参考当地的地方司法文件与司法实践。

二、法定交付条件和约定交付条件不一致时的处理规则

除了符合法定条件，开发商交付商品房还应遵守双方约定的交付条件。但如果开发商利用与购房人之间的信息不对称，将不平等交付条件通过补充协议等方式写入合同，比如，开发商为避免其承担逾期交房的违约责任，先与购房人签订《房屋交接确认书》办理交房，同时在确认书中载明，购房人签订该确认书则开发商完成房屋交付的义务。那么这种约定是否有效呢？此时开发商是否完成交付义务呢？

此种情况下，法院一般会认为：开发商明知商品房不符合交付条件，却通知购房人办理交付手续，违反了诚实信用原则；同时购房人作为非建筑专业人员，如果过分加重其验收责任，不利于维护弱势方的合法权益，因此此种约定无效。

综上，法定交付条件和约定交付条件不一致时的处理规则为：法定交付条件为商品房交付的*低条件，因此约定交付条件只能高于或等于法定交付条件；当约定交付条件低于法定交付条件时，则约定交付条件违反了法律法规的强制性规定，约定无效，应直接适用法定交付条件。

三、商品房交付的公式与法律后果

1、商品房交付公式

总结商品房交付的法律法规及司法裁判观点，可以得出商品房交付公式为：

商品房交付=（1）满足法定交付条件（“竣工验收合格”+“两书”）+（2）满足约定交付条件+（3）转移占有

2、不满足商品房交付公式的法律后果

上述交付公式为开发商履行交房义务的必要条件，三个条件缺一不可。当一个条件不能满足时，参考江苏省、江西省、北京市、广东省等高院的地方司法文件的规定，相应的法律后果如下：

A.当不能满足条件（1）（2）时，购房者可以拒绝收房，开发商不能构成有效交付，开发商应承担逾期违约责任。

B.当不能满足条件（1）（2）、却满足条件（3）时，开发商是否完成交付义务应需对购房人的主观方面进行考察，即考察购房人是否明知：明知不具备交付条件而接收房屋交付的，不支持购房人主张的逾期交房违约责任（但可主张完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失）；不知道不具备交付条件而接收房屋交付的，可向出卖人主张逾期交房违约责任。

关联法条

《民法典》

第七百九十九条　建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。

建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建筑法》（2019年修正）

第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《城市房地产管理法》（2019年修正）

第二十七条  房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》（2019年修正）

第十七条　房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

《建设工程质量管理条例》（2019年修正）

第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

(二)有完整的技术档案和施工管理资料；

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

第四十九条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房〔2010〕53号】

明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

《城市房地产开发经营管理条例》（2020第二次修订）

第三十条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知【建房〔1998〕第102号】

第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。