在房地产行业迅猛发展的背景下，跳单成为房屋中介机构的老大难问题，跳单行为让中介机构无法就付出的劳动获取报酬，也带来交易中的信任危机，更不利于房屋中介行业的健康稳定发展。随着《民法典》的施行，该行为终于有法可依。《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本文将结合相关法律规定和案例，分析购房跳单行为的性质与法律后果。

案例引入

基本案情：2020年9月，常某有意购买房屋，其从58同城上获取了售房信息，通过网站上的电话和中介公司取得联系，中介公司随后履行了带看义务。经中介公司牵线，常某与曹某于2020年9月21日签订购房合同，中介公司为合同的丙方。后常某以无法办理住房公积金贷款为由解除了购房合同，中介公司退还常某中介费12100元，曹某退还常某定金2万元。后常某与曹某于2020年10月底又自行达成房屋买卖合意，办理了房屋过户手续。

裁判结果：法院认为，常某与曹某在短短十天内又达成房屋买卖合意，不能否认有中介公司服务的因素。常某实际上系一方面利用中介人提供的信息和服务，一方面又绕开中介人与相对人直接订立合同使中介人得不到报酬，俗称“跳单”。中介公司履行了提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促成交易的义务，为常某节省了时间精力，常某在满足自身需求的同时，理应本着契约精神为自己的获益支付对价。鉴于中介服务除负有提供房源信息，带客户看房义务外，还有促使双方正式合同成立、协助办理过户、贷款等义务，综合考虑到已完成中介服务项目的程度，酌情确定中介公司服务费。

跳单行为的法律性质

“跳单”并非法律术语，主要指在实践中房屋交易的买方或卖方与中介公司达成了委托协议，中介公司按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方达成交易的义务，但买卖双方或者其中一方为了规避支付中介费，绕开中介公司而私自签订买卖合同的行为。

认定跳单行为主要通过以下几个构成要件：

一、委托人接受了中介人的服务。

就已经提供服务，中介机构可举证双方签订的中介服务合同，例如明确载明各自权利义务关系的《委托看房协议书》。若没有相关协议，中介机构则需要通过聊天记录、行程记录、证人证言，证明确实给购房者提供了带看、撮合、协商等服务，但司法实践中也存在将这些服务仅认定为中介机构想获取客户信任以便达成合意的行为，双方尚处于磋商阶段，未形成合同关系。另外，中介机构*好能证明委托人知悉其收费标准，否则，委托人可能拒绝按照中介机构的要求支付中介费。

二、委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。

这一构成要件要求委托人实际利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成跳单违约。

案号为（2009）沪二中民二（民）终字第1508号的*高院1号指导案例就明确了这一裁判规则，该案中原产权人到多家房屋中介公司挂牌销售房屋，陶某某跟随多家中介公司看了该房屋，并与中原公司签订《房地产求购确认书》。但后来某房地产顾问公司将该房屋价格协商至更低，陶某某*终在其居间下与卖方签订了房屋买卖合同。法院认定，陶某某的行为并不构成对中原公司的跳单，因为原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某某及其家人通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，没有利用中原公司的信息、机会。

三、委托人绕开中介人直接订立合同

一种情况为委托人利用中介机构提供的信息、机会，通过电话沟通、网上查询、物业询问等方式联系上相对人，并私下完成交易，完成交易可能以委托人名义，也可能让亲朋好友替代完成。另一种情况为，利用中介机构获取信息、机会后，通过另一家中介费更低的机构完成签约流程。

跳单行为的法律后果

在《中华人民共和国民法典》第九百六十五条的明确规定下，委托人希望通过跳单节省中介费，但*终仍应向中介机构支付报酬。其本质在于，委托人已经与中介机构达成中介服务合同，未按合同履行义务的跳单行为属于违约，委托人应当承担违约责任。但如何支付报酬，仍存在一些问题需要探讨。

其一为是否应全额支付报酬。根据《民法典合同编理解与适用（四）》中有关中介合同的内容，中介服务包含提供有用的房源信息、带买方看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。但在跳单情形下，中介机构并没有参与协助办理贷款、产权过户等后续环节，仅提供部分环节的服务，按照约定的全额支付则不符合公平原则，法院往往不会判决委托人按照约定全额支付报酬，而是酌情调减。

其二为中介所提供某些格式合同对跳单进行了较为严苛的约定，委托人是否应按此承担责任的问题。例如条款约定中介机构提供信息、交易机会后，无论中介费高低、房屋买卖价款高低、服务质量是否令人满意，委托人都不可以跳单。在多中介掌握公共房源的社会背景下，这样的条款明显剥夺了委托人的选择权，不利于市场竞争，如果中介机构对此条款未尽合理提示义务，那么委托人之后绕开居间人进行交易的行为，很可能不被评价为跳单行为。

鉴识律师建议

对消费者而言：要明确跳单行为造成的后果，一方面仍需支付中介机构报酬，另一方面自身可能并不熟悉房屋交割流程，越过中介操作将带来一些资金风险。在中介共享房源的背景下，消费者针对同一房源可以多比对，选择价格低、中介费合理的机构签约。如果觉得中介费成本过高，也可以关注当地政府推出的房屋新型交易方式，多地已有二手房自助交易服务，无需中介也可购房。

对中介机构而言：中介机构应熟悉相关法律法规，实际带看前可以先签订中介服务合同作为依据，就其中格式条款以及中介费用对消费者进行提示、告知并根据其要求进行解释说明，保证每次沟通都需要留痕。同时尽量避免买卖双方的直接联系，发挥好中间人的作用。